Tag Archives: Fastighetsbranschen

Kök slängs i onödan

Posted on by
Reply

Att gå köksvägen är ett välkänt uttryck för att på ett enklare sätt nå sina mål. I det gamla Sverige, som skiljde på folk och folk (och som några tycks längta tillbaka till) krävdes det bugande och bockande vid huvudingången för att få tillträde till den som frågan gällde. Via köksingången gick det lite smidigare. Vad det nu än gällde.

Så här höjs hyrorna
Fastighetsägare, framför allt ägare av flerfamiljshus, har satt i system att byta ut kök för att kunna höja hyrorna för sina lägenheter. Det skapar problem för många äldre, som inte har ekonomi att bo kvar när hyran kraftigt går upp. Och det skapar onödigt resursslöseri och faktiskt många gånger försämringar i kvalitet och utförande. I en artikel (se länktips nedan) beskrivs vad forskaren, Ulla Jansson från Lunds Tekniska Högskola, har kommit fram till.

Enklare men sämre
Den känsla som infinner sig är att en del fastighetsägare ser byte av kök som ett sätt att kunna motivera en hyreshöjning. Och för att få minsta möjliga tidsåtgång för egen del och för entreprenören så beställer man en totalrenovering, där allt gammalt kastas ut och nytt sätts in. Det är säkert enklare för alla inblandade och lättare att i förväg få ett fast pris på. Alternativet att utgå från vad som har värde att sparas av befintligt kök skulle ju kräva mer av platsundersökning och mer av förhandling fram och tillbaka om vad ett mer varsamt renoveringsarbete skulle innebära. Tid är pengar och det gäller ju både fastighetsägare och entreprenör.

Branschen är ett slags pyramidspel
Den som ska ge prisuppgift är troligen heller inte ute på plats, utan ska i sin tur köpa upp köksrenoveringen av en underleverantör. Det är ju tyvärr så det har blivit i byggbranschen. Små byggföretag vill inte ha ansvar för personal utan förlitar sig på att kunna anlita ett ännu mindre företag med personal som kan utföra arbetet. Och kunna tjäna sina procent i pålägg.

Fyrtio företag byggde Oceana
Det tål att påminna om att det visade sig vid den allvarliga branden vid Lisebergs Oceana häromåret var det över 40 företag inblandade. Det är en tydlig tendens att branschen hellre tjänar pengar på att anlita andra företag än att ha egen fast anställd personal. Att denna utveckling hämmar kunskapsöverföring och kontinuitet är uppenbart. (Länk till statens haverikommissions rapport från Oceana, se nedan).

Involvera någon som bevakar resursåtgången?
Det rimliga ur resursperspektiv, för att minska slöseriet och ta till vara kunskap hos hantverkare är att utgå från ett bevarande-tänk. ”Vad av detta kök går att bevara?” Och därefter byta ut det som är slitet eller ofräscht. Mycket kan göras med ytbehandling, dvs att måla om befintliga köksluckor, slipa om gamla träbänkar, behålla stommar och skafferier (!) och tänka långsiktigt. Exakt vilka piskor och morötter som behövs för att få fastighetsägare att göra rätt val är lite mer oklart. Kanske ska varje ombyggnad involvera fler parter, så att rimligheten i en ombyggnad får större vikt, där resurshänsyn vägs in betydligt skarpare. En slags ”miljömäklare” som behöver godkänna det som fastighetsägaren vill göra. Åtminstone för större bolag kunde det kanske fungera. Möjligen kan det räcka att fastighetsägaren filmar köket och låter en miljömäklare se filmen och uttala sig. Hursomhelst behövs nya grepp för att minska slöseriet.

Länktips: https://forskning.se/2025/11/19/massor-av-kok-slangs-i-onodan-i-sverige/

Länktips: Haverikommissionen: https://shk.se/download/18.53c843971954ea249e6a6a/1742463581270/SHK%25202025_05%2520%2520Slutrapport.pdf

Läst Andreas Cervenka: Fuskbygget

Posted on by
Reply

Bostadsfrågan är verkligen aktuell. I Göteborgs-Posten den 30 november skriver Mark Isitt förtjänstfullt om hur viktigt det är att våra hus är estetiskt tilltalande. Om hur viktigt det är att kunna knyta an till sin närmiljö. Han beskriver också hur man i Köpenhamn, där han bor, steg för steg minskar bilismen i innerstaden och gör plats för grönskan, träden och inte minst människorna. I kostnadsjakten har vi tappat bort kvaliteten med det omsorgsfulla hantverket, tycks Isitt mena, och det är nog tyvärr sant. Artikeln illustreras också med en bild på gamla fina hus i Haga.

Tips: Göteborgs stadsbibliotek 10 december
I samma tidning finns en artikel om bostadspriserna och hur de nu ”äntligen” tycks vara på väg uppåt igen, som några mäklare som intervjuas formulerar saken. De kan inte ha läst Andreas Cervenkas senaste bok ”Fuskbygget” om bostadsbranschen tänker jag. Det har jag gjort. Några av mina intryck sammanfattar jag här. Boken är så full av siffror och fakta att den är väldigt svår att göra rättvisa, men jag försöker ändå. Till den som råkar befinna sig i Göteborg den 10 december kan jag f.ö. tipsa om att Cervenka kommer till Stadsbiblioteket klockan 18 den dagen. Jag ska försöka gå dit.

Ett intressant kapitel om Kina
Det är inte bara i Sverige som bostadspriserna skenat iväg, visar det sig. I boken får vi reda på att bostadspriserna ökat kraftigt i ett antal länder, däribland både USA och Kina. Att 90 procent av kineserna äger sina bostäder hade jag ingen aning om. Och heller inte hur många bostadsprojekt som står ofärdiga i Kina. Kanske hänger det ihop med den sparsamma rapporteringen från Kina och att Xi inte uppskattar oberoende mediarapportering. I kapitel 18 i boken beskriver Cervenka detaljerat hur bostadsbyggandet och prisutvecklingen i Kina de senaste 25 åren har sett ut och vad den lett till. Vi får veta att det finns 20 miljoner påbörjade men inte färdigställda bostäder i Kina. Det skulle behövas 4 500 miljarder kronor för att bygga klart dem, men pengarna saknas. En konkurs 2021 för företaget Evergrande innebar t.ex. 800 000 sålda men ej färdigställda bostäder. Projektet ”Forest City” skulle enligt planerna rymma 2,7 miljoner invånare , men där bor för närvarande bara några tusen.

Korthuset bygger på tanken om evig tillväxt
Hur det kunna gå så snett får man en aning om när man läser om hur Evergrande hade 400 000 byggda men osålda parkeringsplatser, var och en värderad till 200 000 kronor. Och hur bolagets aktievärde steg med över 450 procent strax före kraschen. Det påminner om ryska dockor hur ett bolag tar upp tillgångar till ett visst värde och hur detta värde därefter bekräftas av revisorer och banker, som beviljar nya krediter, som i sin tur blir pusselbitar i ett makroekonomiskt spel, där förväntade ränteintäkter också blir en faktor som i sin tur bygger upp värdet hos finansinstitut och banker. I Kinas är allt så mycket större och fallet blir så mycket kraftigare, men samma mekanismer tycks gälla även hos oss. Drömmen om snabba pengar, kopplad till tanken om evig tillväxt, och de första årens faktiska utfall, tycks inte ha någon motkraft i systemet. Ingen besinning, ingen säger emot.

Så här kunde någon blir mångmiljonär bara genom att bo
I Sverige hade vi ett antal år med minusränta från Riksbanken. I backspegeln tycks det ha varit en extra drivkraft för att blåsa upp priserna på bostäder. När räntan under lång tid var låg vande sig folk vid detta och kalkylerade inte med höga räntekostnader när man slog till och köpte sig en bostad. Skuldsättningen har ökat, men den är samtidigt väldigt ojämnt fördelad. De som köpte sitt hus eller sin bostad för 30 år sedan klarar ganska lätt en värdeminskning eller ett prisfall på 30 procent. Åtta av tio husägare klarar detta, får vi läsa i boken. Eftersom bostaden inte sålts har heller inte belåningen ökat. Värre är det för unga, barnfamiljer och andra som nyligen skaffat sin bostad. I kapitel 12 illustrerar Cervenka det absurda med händelseutvecklingen från 1985 och framåt. En fiktiv person köper en bostad för 20 000 kronor och kan nu gotta sig åt 25 miljoner kronor på bankkontot, efter skatt. Utan fusk, bara genom att köpa och sälja i rätt ögonblick. Och att t.ex. förmögenhetsskatten avskaffades 2006.

Vi behöver lära av andra länder, inte minst nordiska
Något av det mest intressanta med Cervenkas genomgång är att flera länder inte hamnat i samma marknadsdominerade bostadspolitik som Sverige. Han beskriver kortfattat hur idéburna fastighetsbolag i Danmark inte har samma avkastningskrav och därmed kan erbjuda rimligare hyror och hur Finland har ett system, som märkligt nog både Timbro och Hyresgästföreningen tycker är bra. Timbro för att de gillar marknadshyror och HGF för att den finska staten låtit staten subventionera byggande generellt hellre än att styra stödpengar via ROT- och RUT-avdrag till de rikaste. Samt att Finland stegvis tagit bort ränteavdraget. I Tyskland får man inte lån på marknadsvärdet av ett hus utan på ett mer långsiktigt värde över tid, där troligen även renoveringsbehov och liknande vägs in. I kapitel 22 förvånas en representant från Danske Bank över hur stor trångboddhet och hemlöshet Sverige har och att ingen statlig aktör hjälper till med finansiering. I Norge är det skatteförmånligt att hyra ut i andra hand och bostadslånen i Danmark har en annan konstruktion, som det verkar intressant att lära sig mer om, där bankerna är mer av en mellanhand och inte kan räkna hem vinster på samma sätt som i Sverige.

Boken visar på sambandet mellan bostadspriser och populism
Boken är full av fakta, siffror och övertygande exempel på hur bostadspriserna har kommit att förändra vardagen för miljoner svenskar och miljarder människor i världen. Sambandet mellan extrem prisutveckling på bostadssidan och framväxten av konservativa och populistiska politiska krafter runt i världen är intressant att ta del av. Hur vi bor och lever våra privata liv spelar naturligtvis stor roll för hur vi ser oss själva som en del av samhället. Känner vi oss exkluderade är det lätt att fångas upp av trumpister och andra personer med förenklade budskap. Och t o m i Kina måste Partiet se upp med folkliga protester. Även där har man insett hur snabbt det kan gå snett när marknaden och vinstspekulationerna skenar iväg.

Allt hänger ihop och när blir det tydligt i ekonomin?
Så hur ska det gå? Är det en ny krasch vi har att förvänta oss? Troligen har det att göra med hur många som till varje pris vill bromsa och förhindra en krasch och om de har förmåga att göra det. Ekonomierna är sammanflätade i varandra och värderingar i boksluten bygger delvis på felaktiga ingångsvärden. På så sätt påminner det Cervenka beskriver om hur vi ska fasa ut ohållbara industrier. När ska fossildrivna flygplan anges ha värde noll i balansräkningen? När är klimatskadlig industri otillåten och värdelös? När drar bankerna in sina lån till fossilberoende verksamhet? Hur ska en ordnad omställning gå till? Vi är fast i strukturer som är väldigt svåra att montera ner utan att någon drabbas. Samtidigt tickar klimathotet allt starkare. Valencia låtsas kanske att fastighetsvärdena består, men rimligen har många av husen fått bestående skador och kan inte tas upp till samma värde som tidigare. Och hur tänker försäkringsbolagen? Går det att försäkra fastigheter i utsatta lägen? Och ger bankerna lån till oförsäkrade hus? Allt hänger ihop.

Länktips: Boken Fuskbygget finns att köpa på flera ställen: till exempel här

Länk till min läsning av Girig-Sverige av samme författare: https://christerowe.se/2022/09/nr896-last-andreas-cervenka-girig-sverige/

Batterier i fastigheter är en god idé

Posted on by
2

Tänk om Tidögänget läser Fastighetstidningen. Det vore intressant. Särskilt den artikel som redaktionen skrev den 26 augusti 2024 och som handlade om fördelarna med batterilagring. (Länktips, se nedan).

Att lokalt kapa effekttopparna är smart
Det handlar bland annat om ”peak-shaving”, att kapa topparna när belastningen och effektuttaget är som störst. Det sparar naturligtvis resurser att slippa dimensionera och bygga ut hela elnätet för enstaka belastningstoppar. Och istället hämta elen från de lokala lager som kan finnas på fastighetsnivå och betala fastighetsägarna för den tjänst de erbjuder nätägare och oss alla när de är med och skapar ett stabilt nät med tillräcklig kapacitet genom att ha stationära batterier installerade. Batterier som inte behöver ha elbilarnas prestanda när det gäller snabba effektuttag, dvs kan vara utrangerade äldre bilbatterier, ett intressant sätt att skapa längre livslängd på batterier.

En tekniskt och ekonomiskt attraktiv lösning
Den flexibilitet och den riskspridning som batterilösningen erbjuder gör också elsystemet rimligen mindre sårbart för sabotage, något som inte kan uteslutas när världen ser ut som den gör på politisk nivå och på gangsternivå. Det artikeln trycker på är ekonomin. Hur fastighetsägare relativt snabbt kan tjäna in investeringen när de ändå satsar på elbilsladdning och solceller just för att Svenska Kraftnät har det ersättningssystem man har. Här finns naturligtvis en viktig del av det som Tidögänget inte vill höra talas om: en tekniskt och ekonomiskt attraktiv lösning som gör kärnkraftsdogmerna ännu mer irrelevanta.

Samarbete mellan fastighetsägare och affärsidkare
Den som idag sitter som fastighetsägare för en kommersiell fastighet, där man är mån om inneklimatet (energikrävande luftkonditionering osv) och tänker framåt kring snabba elbilsladdare för konsumenter har troligen här en väldigt intressant lösning att titta närmare på. Inte minst genom att det går att ladda batterierna när elpriserna är låga, något som påpekas i artikeln. Den affärsinnehavare som vill locka kunder kan naturligtvis ge sina kunder en kod och erbjuda särskilda villkor på laddningen av bilen. På så sätt kan fastighetsägare och affärsidkare samarbeta och skapa nytta på flera nivåer. Och vi slipper investera i överdimensionerade elkablar för enstaka energitoppar.

Samhällsvinsten borde gå att räkna på. Men det är väl Tidögänget ointresserade av, så ideologiskt låsta till en gammaldags, dyr och farlig energiproduktion som man är. Kanske kan några fastighetsbolag lobba mot Ebba och gänget?

Länktips:
Fastighetstidningen reportage om batterilagring: https://fastighetstidningen.se/batterilosningar-tillsammans-med-solceller-och-elbilsladdare-ar-ett-vinnande-koncept/

Vad händer i Kina och spelar det roll?

Posted on by
Reply

Vi vet att Ryssland inte vill skriva på ett nytt icke-spridningsavtal för kärnvapen, vi ser att Putin gör avtal med Kim Jong-Un i Nordkorea, och vi vet att ryska hackare och nätattacker stör och påverkar utvecklingen i Europa. Och vi hör dagligen om kriget i Ukraina, där ryska trupper agerar. Men vi hör inte lika mycket om vad som händer i Kina.

Kina och fastighetsbranschen
I SVT Rapport sändes inslag den 23 juni som handlade om hur fastighetsmarknaden kraschat i stora delar av Kina. Det talades om köpare som betalat för en lägenhet och två år senare fick möjlighet att flytta in i den lägenhet han själv ställt i ordning. En del hus tycks vara så färdigställda att det som återstår är inredning, som här på bilden nedan.

Ur SVT Rapports reportage 23 juni

Många osålda lägenheter
I reportaget nämns att Goldman Sachs bedömt att det finns osålda lägenheter i Kina motsvarande ett värde av 40 biljoner. (Notera att den lägenhet som visas upp i reportaget är såld, men aldrig överlämnad, så den ingår inte i de 40 biljonerna.) I en artikel från Reuters i Hongkong, se länktips nedan, nämns att fastighetssektorn står för cirka en femtedel av Kinas hela ekonomi. Och att problemen började redan 2021, samt att vissa lokala myndigheter (oklart vilka) gjort insatser och köpt osålda lägenheter och gjort dem till lägenheter för ”social housing”, men i så liten skala att det inte gör någon skillnad.

Stöd behövs
I en artikel från South China Morning Post läser jag att Goldman Sachs bedömer att Chinas regering behöver skjuta till 2,1 trillioner US dollar till fastighetssektorn för att den ska klara sig. Det blir snabbt stora belopp i Kina. Det måste vara svårstyrt när alla strategiska beslut dessutom måste gå via Beijing. Det är säkert komplicerat att rapportera misslyckanden i det hierarkiska systemet, där varje partikongress förväntas bekräfta framgångar.

Svår bransch
Fastighetsbranschen är en av de branscher som har längst tid för både produktion och avkastning. Det tar tid att bygga och det dröjer innan intäkterna täcker de utlägg man haft under byggfasen. Lån som bygger på marknadsvärde blir dessutom svåra att hålla fast vid om marknaden bygger på politiska ambitioner och styrmedel. Monokulturer är liksom inte lika säkra som diversifierad odling eller naturen själv för att ta en liknelse.

Snurrigt med nollorna
Det är bäst att påminna om hur snurrigt det har blivit med riktigt stora tal och belopp i västvärlden. I Sverige kallar vi tusen miljoner för miljard, medan man i USA och Storbritannien har skippat det begreppet och kallar det för billion. Så när vi säger biljon i betydelsen en miljon miljoner tycker jänkare och andra att det ska heta trillion. Så här beskrivs också dessa skillnader.

Det gäller att se upp så att inte nollorna hamnar fel. När SVT-reportage talar om 40 biljoner i värde på osålda lägenheter låter det som ”svenska” biljoner. Särskilt om nu Goldman Sachs tycker att 5 procent av det beloppet räcker för att rädda sektorn.

Hongkong 25 år efter övertagandet
Det vore intressant om vi fick ett 25-årsperspektiv på Kinas övertagande av Hongkong. Hur har det gått? Fungerar Hongkong som ett lyft eller ett sänke för kinesisk ekonomi? Använder Beijing Hongkong på ett smart sätt? Hur har man hamnat i denna stora fastighetskris? Och vem drar i vilka trådar för att hjälpa eller stjälpa den kinesiska ekonomin? Vilka andra sektorer ligger i riskzonen när det gäller Kina? Det finns mycket att intressera sig för och kanske ställa frågor kring. Att vi har en globalt sammankopplad ekonomi gör det hela mer osäkert. Fastighetskrisen i Kina tycks vara ”hemmagjord”, men vad händer om olika teknikbranscher börjar krisa?

Hur ska det gå?
SVT-reportaget intervjuade Feng, som själv gjorde i ordning sin lägenhet. Men hur många av de drabbade lägenhetsköparna har möjlighet att göra detta? Reportaget lämnar många nya frågor obesvarade. Hur ska det gå för Kina och därmed för oss alla, som ju gjort oss beroende av kinesisk teknologi och kinesiska produkter på många områden. Och när blir Kina fossilfria?


Länktips: Reuters Hongkong skriver om krisen: https://www.reuters.com/markets/asia/china-property-shares-hk-jump-report-government-plans-buy-unsold-homes-2024-05-16/