Bostäder och samhällsnytta

Vad behöver förändras i bostadspolitiken? Mycket talar för att det oligopolliknande system vi har idag i Sverige med tre dominerande byggbolag (Skanska, PEAB, NCC) driver upp produktionskostnaderna och omfördelar ekonomiska resurser från boende, som tvingas betala övervinster till fastighetsbolag och byggbolag via sin månadshyra.

Det finns vägar framåt
Arkitekten Joakim Kaminsky visar i sin artikel i ETC den 9 juni (se länk nedan och bild här intill) hur snett vi har hamnat i Sverige. Och Svarte Petter blir naturligtvis de boende, som till syvende och sist alltid ska stå för fiolerna. Det är inte rimligt att vi har den här situationen.

Ur ETC 9 juni 2021

Klondyke för byggare?
I Sverige har kostnaderna för byggproduktion gått upp 185% sedan år 1998 enligt SCB och vi ligger idag 66 procent över snittkostnaden i EU. Det är cirka 25-30 procent dyrare att bygga i Sverige än i Tyskland. Det är inte rimligt och det talar för att det måste testas andra sätt att öka byggandet än att slentrianmässigt införa marknadshyror, som ju inte ger byggare och fastighetsbolag incitament att sänka sina kostnader och vinstmarginaler.

”Förortslyftet” och bostadspolitik
Liberalernas rapport ”Förortslyftet” som jag analyserat i en annan bloggtext (se länk nedan) har ett stort och genomarbetat avsnitt om bostadspolitik. Punkt 15 på sid 142 i Förortslyftet handlar om att involvera de boende. Man skriver: ”Engagera de som bor i utsatta områden i sin närmiljö. Människor som är engagerade och bidrar till miljön i sitt bostadsområde är nödvändiga för att få fungerande stadsdelar. Kommunerna måste bli bättre på att initiera och möjliggöra lokalt engagemang och ledarskap i utsatta områden, exempelvis vid planprocesser, upprustningar och investeringar.” Detta är viktigt, men vi måste visa på olika framkomliga vägar som kan testas.

Andra ägande- och driftsformer
Kooperativet Stacken i Bergsjön är ett sådant exempel, (se länk nedan) där de boende själva förvaltar sitt flerbostadshus i föreningsform. Engagemanget som Förortslyftet efterlyser hänger ihop med ansvarstagande och beslutsmandat. Att bara bli inbjuden för att ha synpunkt på hur någon annan tänker göra uppfattas oftast som ett spel för galleriet.

Ägarlägenheter – tveksamt
Och när liberalerna vurmar för ägandelägenheter, som i Förortslyftet-rapporten under punkt 55 på sid 184, vill de inte se baksidan av detta system, där de husgemensamma investeringarna oftast blir eftersatta, när det inte finns någon som kontinuerligt ansvarar för fastighetens underhåll av husgemensamma installationer, tak, ytterdörrar etc. En BRF löser detta, medan ägandeformen riskerar att hus förfaller eftersom ingen har ansvar för hiss, trappbelysning osv. Boende på bottenvåningen har inget intresse av att laga hissen de inte använder osv.

Bra tankar kring hemlöshet
Hemlöshet är den sista hållplatsen i utanförskapet och ovärdigt ett välfärdssamhälle. Förortslyftet har på sidan 145 ett antal förslag som berör hemlöshet, bland annat punkt 44 som handlar om att Allmänna Arvsfonden kan få ett vidgat uppdrag att göra nytta för arbetet med hemlöshet. Det talas i texten om att ”… kunna ge anslag till stiftelser och organisationer som erbjuder bostäder till hemlösa och till människor som riskerar att hamna i hemlöshet.”

Ny balans mellan nyttor
Här finns en intressant lösning, som även pekar på en kanske ännu viktigare frågeställning: Att det är angeläget att finna former för avvägning av minst fyra olika nyttor: individnytta, företagsnytta, samhällsnytta och framtidsnytta. Det ensidiga vinstuppdraget åt aktiebolag bidrar till att snedvrida resurser och till att suboptimera resultat. Om alla företag åläggs att visa hur deras verksamhet bidrar till annat än egennytta (företagets vinst) lägger vi grunden för en hållbar utveckling, där skatteintäkter, samhällsnytta, framtidssäkrade klimatutsläppsnivåer etc blir redovisade och belönade.

Så kan vi stötta utfasningen av de ohållbara företagen
Hållbara företag måste skiljas ut från de ohållbara och de måste synliggöras. Genom att koppla ihop hemlöshetsfrågan med fastighetsbolagens verksamhet kan fler än allmännyttan bli motiverade att göra samhällsnytta. Ohållbara företag måste få känna av att de tär på samhällskroppen och inte gynnar utvecklingen. Och omvänt måste ansvarstagande synliggöras och ge fördelar.
Så väver vi ihop problem med lösningar och blir hållbara på köpet.

Länktips:
Debattartikel av Joakim Kaminsky på sid 5 av ETC den 9 juni 2021: https://www.etc.se/sites/all/files/papers/2021/06/dagensetc210609.pdf 

Bloggtext om Förortslyftet: http://christerowe.se/2021/06/nr800-forortslyftet-en-analys-fullversion/

Länk till Stacken i Bergsjön: https://www.stacken.org/

Intressant med alternativa boendeformer

Stadsmuseets ”Mellanrum” sista onsdagen i månaden är ofta en källa till inspiration och ny kunskap för min del. I onsdags, den 31 januari, handlade kvällen om kollektivt boende i kooperativ form där det primärt handlade om två boendekooperativ i Bergsjön respektive i Kortedala, som funnits mer än trettio år och som delvis valt olika väg för sin verksamhet. Att detta är intressant är för att boendet är centralt i våra liv och för att boendemarknaden gärna fokuserar på möjligheten att på privat nivå tjäna pengar på sitt boende. I den offentliga debatten nämns bara villor, radhus, bostadsrätter och hyresrätter som om dessa former var de enda tänkbara. Det kollektiva och kooperativa är ett oftast marginaliserat och idealiserat alternativ för ett litet fåtal. Behöver det vara så? Fyller denna boendeform en funktion i samhället? Borde den uppmuntras? Vilka är för- respektive nackdelarna? Det var den typen av frågor jag hade med mig till Stadsmuseets möte.

Exemplet Stacken
Stacken (länk se nedan) sticker ut ordentligt. Inte nog med att föreningen köpt loss hela huset och äger fastigheten, man har också nyligen gjort en avancerad renovering av huset, där man byggde om efter passivhusstandard och dessutom försåg både fasader och tak med solceller! Köpet gick en gång i tiden på 9 miljoner kronor och renoveringen 12 miljoner. En expert i publiken uppskattade nyproduktionspriset idag på huset till 90 miljoner. Intressant var att 12-miljoners-renoveringen genomfördes utan att hyran höjdes för de cirka 30 lägenheternas hyresgäster/medlemmar i kooperativet! Detta exempel visar oss:

  1. Det går att äga sin egen flerfamiljsfastighet i föreningsform och hyra ut lägenheterna med förstahandskontrakt med mycket rimliga månadshyror.
  2. Det går att renovera och addera solceller så att 90% av den el som används är egenproducerad.
  3. Det går att göra omfattande renoveringar utan hyreshöjningar.

Exemplet Stacken manar till efterföljd. Inte så att alla trivs i ett boende, där de sociala banden är starkare än i ”vanliga” hyreshus. Inte så att det kanske är helt problemfritt när någon hyresgäst/medlem halkar efter med hyran eller stör sina grannar. Men man visar att det går att erbjuda ett modernt, kompromissfritt boende med inflytande för hyresgästerna utan att hyrorna skenar iväg, även efter omfattande framtidssäker ombyggnad.

Exemplet Trädet
Exemplet Trädet ligger i Kortedala och har funnits lite längre. Här äger Poseidon fastigheten och hyresgästerna bor formellt på andrahandskontrakt hos föreningen. Var och en har precis som i Stacken sin egen lägenhet, men har också en tätare kontakt med sina grannar än i ”vanliga” hyreshus. Detta mycket tack vare att man vet att alla grannar aktivt har valt detta boende för att man gillar den kollektiva, samverkande idén. I Trädet är det tydligt att föreningen inte helt beslutar om sin egen ekonomi, eftersom huset ägs av Poseidon. Detta innebär att föreningen och hyresgästerna i de 39 lägenheterna inte beslutar om allt som rör fastigheten. Samtidigt finns en trygghet och en gemenskap att luta sig emot när någon behöver passning av ett barn några minuter, eller när någon behöver hjälp av annat slag. I båda föreningarna finns aktiviteter, som hjälper medlemmarna att göra saker tillsammans. Fester, trädgård, matlagning, café är sådant som nämns.

Livets olika faser
Vad är fördelarna med gemenskapsboende i kollektiv eller kooperativ form? Antagligen har de personer som söker sig till boendeformen olika motiv. Men för vissa människor är det viktigt med den tillit och de sociala kontakter som boendet erbjuder. Lite grand som ett omvänt ”gated community”, men utan höga grindar. Istället värderar man just  gemenskapen och andra ”mjuka” frågor. I fallet Stacken finns också små lägenhetskooperativ inom föreningen. Två 7-rumslägenheter används av kollektiv som i sin tur hyr av föreningen. I vissa faser i livet kan den boendeformen naturligtvis vara väldigt tilltalande, eftersom alternativet i egen hyreslägenhet är dyrare, svårare att få tag i och mer socialt isolerat, eller innebär alternativt ett osäkert andrahands-boende eller ”sova-på-soffan”-boende hos kompisar.

Svårigheter
Nackdelarna kan handla om att hela idén förutsätter ett engagemang och en delaktighet, som av naturliga själv aldrig kan bli rättvist fördelade mellan medlemmarna. Vissa gör alltid mer än andra. Former för att hantera detta kan behövas, dvs när någon inte uppfyller de krav som ställs på medverkan. Kö, intagning och uteslutning kan vara andra svåra delar, liksom städning av trapphus och liknande, där människor har olika ambitionsnivå.

Men fördelarna med boendeformen överväger uppenbarligen för de som söker sig dit och dimensionen av ansvarstagande för sin egen livssituation är en viktig komponent, som kan spilla över till andra segment i samhället och som kommer till uttryck i delande-ekonomi m.m.

Länktips: http://www.stacken.org

http://www.tradet.eu