Tag Archives: Bostadsmarknad

Bostadsfrågan behöver lösas

Posted on by
Reply

Boendefrågan är på tapeten. Det byggs alldeles för lite, särskilt nu när räntorna är höga. I genomsnitt är det två procent av bostadsbeståndet som förnyas varje år. Under flera år har bostadsbyggandet, och framför allt flerbostadshusen, koncentrerats till ett fåtal byggföretag. Det har lett till att vi har onödigt höga priser på byggande. Det finns ett flertal vägar framåt, som kan bidra till att skapa en större flexibilitet på bostadsmarknaden.

Blanda åldrarna!
I Helsingborg har det allmännyttiga Helsingborgshem satsat på innovativa lösningar. Sällbo är ett exempel, som jag skrev om efter ett besök för ett halvår sedan (Se länktips nedan). Sällbo är ett samboende-projekt som permanentats och som ger merkvaliteter åt de 40 procent boende som är 70 år eller äldre samt åt de resterande 60 procenten som är unga personer. Genom att blanda kategorierna har nya möten uppstått och en social samvaro underlättas. Sällbo har många gemensamma ytor vid sidan av varje boendes egna lägenhet. Och man ordnar aktiviteter, något som är viktigt för många.

Helsingborg visar vägen även när det gäller co-living
Ensamheten är gissel för många äldre. Men det har också visat sig att många unga upplever ensamhet och behöver hitta ett sammanhang. Helsingborgshem är även föregångare inom den relativt nya trenden ”co-living”, som är en modern form av kooperativt boende, där de egna rummen är relativt små och där de boende har gemensamma kök och platser att hänga på. Co-living-konceptet gör det möjligt för fler bostadssökande att hitta ett boende, I en lägenhetsyta på 150 kvadratmeter kan det bo 8-10 personer med egna små rum och stora gemensamma ytor. Det är viktigt att de formella förutsättningarna för nya boendeformer reds ut och klarläggs. Lagstiftningen får inte bromsa nödvändig utveckling.

Det löser inte allt…
Klimatnyttan blir påtaglig, det blir också möjligt för fler att hitta ett attraktivt boende och även här handlar det om att bryta ensamheten och skapa mervärden. Ett frågetecken måste ändå resas när det gäller de privata och kommersiella aktörer som erbjuder co-living. Varför ska företag tjäna stora pengar på bostadsbristen? Det kanske löser boendet för en kapitalstark kundkrets med fast jobb, men hur ska fattiga studenter, arbetslösa och andra komma in på bostadsmarknaden?

Byggemenskaper för ekonomiskt svaga grupper
Just detta försöker forskarna Jenny Stenberg och Jann-Henrik Kaan komma till rätta med i sitt projekt ”Bostadsinnovationer underifrån”. De vill undersöka hur kommuner kan hjälpa ekonomiskt svaga grupper att ta del i etableringen av bygg- och bogemenskaper specifikt inriktade på denna målgrupp.

Avkontorisering?
Att det finns mycket att göra och testa illustreras även av det RISE-projekt som leds av Kristina Mjörner, där hon ska undersöka hur kontor kan göras om till bostäder. Det finns i spåren efter pandemin och trenden att ”jobba hemifrån” många lediga kontorslokaler som skulle kunna användas som bostäder. Vi behöver hitta flera olika sätt att lösa bostadsfrågan.

Arbetsgrupp
Sedan ett år tillbaka har jag deltagit i en arbetsgrupp inom Gröna Seniorer Väst, där vi just undersöker hur bostadsfrågan kan lösas, med ett specifikt fokus på äldres perspektiv. Det kommer en rapport från det arbetet på nyåret.

Kontakta mig gärna för att få veta mer.

Länktips:
Sällbo-inlägg från maj 2023: http://christerowe.se/2023/05/nr969-sallbo-for-social-hallbarhet/

Sällbo – för social hållbarhet

Posted on by
1

Allmännyttan i Helsingborg, Helsingborgshem, tar emot en strid ström av studiebesök i dessa dagar. Det som väcker stort intresse är det projekt som kallas Sällbo och som på flera sätt innebär ett innovativt sätt att ordna ett trivsamt och uppskattat boende för olika grupper. Inom ramen för en arbetsgrupp inom Gröna Seniorer Väst deltog jag i ett studiebesök häromdagen. Några av intrycken följer här.

Idégivare, eldsjäl och genomförare
Dragana Curovic mötte oss vid entrén och gav oss en detaljerad och inlevelsefull skildring av hur projektet kunde sättas igång, utvecklas och genomföras. Ska den här typen av banbrytande projekt lyckas krävs det en eller flera eldsjälar, en lyhörd och modig styrelse och att det finns en förståelse för hur innovativa processer egentligen går till. Om allt ständigt ska genomföras enligt rutiner sker ingen utveckling, samtidigt är det nödvändigt att standardisera offentligt styrd verksamhet. Insikten av det offentliga behöver utvecklingsprojekt som bryter mönstret och testar det nya blir uppenbar när man ser hur Sällbo lyckats.

Något av det unika med Sällbo
Det unika i Sällbo handlar om att man valde att kombinera behovet av bostäder för aktiva äldre – 70 plus – med behovet av bostäder för unga personer i åldern 18 -25. Hälften av de unga skulle dessutom utgöras av några av de ungdomar som kom som ensamkommande i flyktingvågen 2015. Att blanda generationer och bakgrunder på detta sättet visade sig vara ett lyckokast. Att det hus som togs i anspråk var ett nedlagt äldreboende bidrog också till framgången. Plus att man valde att tänka oortodoxt kring renovering, ombyggnad, möblering och iordningställande. Många möbler togs till vara istället för att köpas nya. Och hela renoveringen gjordes varsamt och ändå smakfullt. Man tillät det hela att få ta tid. Hellre bra än bråttom.

Uteplatser och balkonger hör till varje lägenhet

Testbädd för social hållbarhet
Den sociala hållbarheten står i fokus. Det innebär att den heltidsanställda trygghetsvärden har som arbetsuppgift, inte att ordna aktiviteter eller bjuda in någon trubadur, utan att primärt föra en dialog med de boende, deras frågor och behov. I de 51 lägenheterna bor idag 60 personer, som alla har lite olika behov och önskemål. Gemensamma beslut tas också i plenum, där alla förväntas delta en gång i månaden. Informellt förväntas alla boende att delta i det gemensamma, det som alla har nytta av. Jag gissar att det bidrar till framgången att så mycket tid läggs på dialog med de boende, att de känner sig sedda och lyssnade på. Helsingborgshem ser själva Sällbo som en testbädd för social hållbarhet.

Neutrala mötesplatser och arbetsrum
Varje våningsplan har ett dussintal lägenheter och där bor blandat äldre och yngre. På varje våningsplan finns dessutom ett gemensamt kök och en gemensam, mindre möteslokal. Totalt har huset 580 kvm neutrala gemensamhetsytor, vilket är mycket. Men det gör också att det finns gott om rum och plats för hobbyaktiviteter, Tv-spel, målning, symaskiner, pussel, gemensam matlagning och olika ställen att vara själv eller tillsammans med andra. Möjligheten att göra saker på lediga stunder har verkligen fått utrymme på Sällbo. Då gör det inte så mycket att varje lägenhet är mellan 36 och 49 kvm stor, när det finns så mycket övriga ytor. Hyrorna är mellan 4600 och 5800 (före den senaste höjningen).

Utemiljön är trivsam på Sällbo

Ensamheten är ett problem för många
Att råda bot på ensamheten och att skapa en meningsfull och livaktig vardag för olika grupper – tillsammans – är några av de tankar som tycks ha väglett Sällbo-projektet. Och att inte väja för möjligheten i att blanda både olika ålderskategorier och kulturella bakgrunder. Intervjuerna med de sökande tycks också ha varit väldigt viktiga för att skapa en dynamik i gruppen av boende, där livserfarenheten också blir en tillgång. Att känna sig som en del av ett sammanhang är nog en mycket mänsklig känsla, som kan stärkas av projekt som Sällbo.

Det ska bli intressant att se vilka kommuner som vågar gå i samma riktning.

Bostadsfrågan behöver komma i fokus

Posted on by
Reply

Om 10 år är vi tre gånger så många 80-åringar som idag. Låt detta sjunka in. Hur ska samhället organiseras för att de sista åren för denna växande grupp blir rimligt bra? Vad är livskvalitet när man är gammal? Och vilka skillnader i livsvillkor är rimliga? Ska hälften av alla gamla missgynnas för att de har mindre möjlighet att betala vad det kostar att få ett gott liv?

Konkreta detaljer
En avgörande faktor är boendet. I det konkreta kan det handla om att bostäderna är utformade för rollatorer, att spisen har timer, att det finns plats i duschrummet för en rollator, att trösklarna är lätta att passera osv. I det sociala kan det handla om att bryta ensamheten, att skapa nya rutiner för gemensamma aktiviteter, att möjliggöra odling i lådor i rullstolshöjd, att skapa gemenskap kring sådant som kan intressera olika grupper.

Vem bestämmer vad som byggs?
Jag ingår i en grupp som undersöker just bostadsfrågan ur ett äldreperspektiv, samtidigt som vi håller i minnet att det finns andra behov inte minst hos studenter och ensamma vårdnadshavare som också behöver uppmärksammas. De bostäder som byggs är ofta en-familjsvillor, där det ingår ett outtalat krav på egen bil för att lösa vardagspusslet, eller staplade lägenheter i Serneke-skyskrapor där det blir omöjligt att släppa ut ett barn på egen hand – i alla fall under 10 år. Boendet som utgår från vad vi egentligen trivs med och behöver tycks hela tiden få stå tillbaka för andra typer av boenden.

Finansieringssvårigheter
Det är intressant att notera att bankerna har så svårt att hantera annat än de traditionella boendeformerna. Kollektiv i olika former, parhus, flera lägenheter i samma huskropp (som är mycket vanligt på kontinenten) har bankerna svårt att hantera. En lagfart, ett lån, ett ansvar är vad de har mallar för att hantera. Samtidigt som det skulle vara samhällsnyttigt om vi tog vara på befintliga hus på ett smartare sätt, byggde om, byggde till och skapade nya former för bostäder, där äldre kan känna sig trygga eller där studenter kan ha råd att bo under några år. Kanske i olika konstellationer och med olika ansvarsgränser. Vad är det som är så svårt?

Kommuner kan behöva tänka nytt
I arbetet med att kartlägga bostadsfrågan ur ett äldreperspektiv har jag snubblat över intressanta projekt, med massvis med kunskapslänkar, länkar till workshops, program, rapporter, handböcker osv. Inte minst finns det mycket för kommuner att lära av varandra. Hur man kan agera för att skapa utrymme för fler bostäder på smarta sätt. Detaljplaner hos kommunerna är ofta formulerade på ett sätt som bromsar snarare än möjliggör utveckling. Och mot bakgrund av att vi måste sikta mot ett energisparande boende är det rimligt att vi öppnar upp för en mängd olika former av ägande och nyttjande av bostäder, där ansvarsfördelningen kanske ser annorlunda ut än den gängse. Vi kommer antagligen också att få lära oss att bo, generellt sett, på lite mindre yta än förr.

Vad är det vi dras till?
Det finns också väldigt mycket att lära av utlandet. I Danmark och i Nederländerna har man en helt annan tradition när det gäller boendet. I Sverige finns en trätradition; en stuga ser ut på en särskilt sätt. Samtidigt som det byggs Serneke-skrapor i våra städer. Motsägelsefullt, minst sagt. Eftersom det som lockar turister att besöka städer är något helt annat, där de mänskliga dimensionerna i bostäder, hus och närmiljö är påtaglig. Där barn och gamla kan trivas och känna trygghet.

Tiny house, husbåtar osv
En annan rörelse som tycks växa är tiny-house-rörelsen, självbyggeri i liten skala och att bygga hus utan att egentligen veta hur man gör, men ta hjälp av andra i olika konstellationer för att lösa sitt boendebehov. Kanske kommer vi också få se ett ökat antal husbåtar de närmaste åren, i takt med att klimatfrågan konkretiseras i vattensjuka marker, översvämningar etc. Då kan man ju lika gärna flyta ovanpå… En annan resurs är vissa kommuners ödehus, som kan få nytt liv.

Jag ska återkomma vid tillfälle på den här bloggen om hur arbetet framskrider. Den som vill veta mer kan höra av sig.

Några länktips:

Danmark: Real Dania https://realdania.dk/

Klokboken, bl.a. om seniorboende: https://klokboken.nu/

Delningsbostäder: https://www.max4lax.se/

Tinyhouse-rörelsen: https://bygg.se/tiny-house-bra-att-veta/

Egnahemsfabriken: https://tjorn.egnahemsfabriken.se/kontakt/

Bostäder och samhällsnytta

Posted on by
2

Vad behöver förändras i bostadspolitiken? Mycket talar för att det oligopolliknande system vi har idag i Sverige med tre dominerande byggbolag (Skanska, PEAB, NCC) driver upp produktionskostnaderna och omfördelar ekonomiska resurser från boende, som tvingas betala övervinster till fastighetsbolag och byggbolag via sin månadshyra.

Det finns vägar framåt
Arkitekten Joakim Kaminsky visar i sin artikel i ETC den 9 juni (se länk nedan och bild här intill) hur snett vi har hamnat i Sverige. Och Svarte Petter blir naturligtvis de boende, som till syvende och sist alltid ska stå för fiolerna. Det är inte rimligt att vi har den här situationen.

Ur ETC 9 juni 2021

Klondyke för byggare?
I Sverige har kostnaderna för byggproduktion gått upp 185% sedan år 1998 enligt SCB och vi ligger idag 66 procent över snittkostnaden i EU. Det är cirka 25-30 procent dyrare att bygga i Sverige än i Tyskland. Det är inte rimligt och det talar för att det måste testas andra sätt att öka byggandet än att slentrianmässigt införa marknadshyror, som ju inte ger byggare och fastighetsbolag incitament att sänka sina kostnader och vinstmarginaler.

”Förortslyftet” och bostadspolitik
Liberalernas rapport ”Förortslyftet” som jag analyserat i en annan bloggtext (se länk nedan) har ett stort och genomarbetat avsnitt om bostadspolitik. Punkt 15 på sid 142 i Förortslyftet handlar om att involvera de boende. Man skriver: ”Engagera de som bor i utsatta områden i sin närmiljö. Människor som är engagerade och bidrar till miljön i sitt bostadsområde är nödvändiga för att få fungerande stadsdelar. Kommunerna måste bli bättre på att initiera och möjliggöra lokalt engagemang och ledarskap i utsatta områden, exempelvis vid planprocesser, upprustningar och investeringar.” Detta är viktigt, men vi måste visa på olika framkomliga vägar som kan testas.

Andra ägande- och driftsformer
Kooperativet Stacken i Bergsjön är ett sådant exempel, (se länk nedan) där de boende själva förvaltar sitt flerbostadshus i föreningsform. Engagemanget som Förortslyftet efterlyser hänger ihop med ansvarstagande och beslutsmandat. Att bara bli inbjuden för att ha synpunkt på hur någon annan tänker göra uppfattas oftast som ett spel för galleriet.

Ägarlägenheter – tveksamt
Och när liberalerna vurmar för ägandelägenheter, som i Förortslyftet-rapporten under punkt 55 på sid 184, vill de inte se baksidan av detta system, där de husgemensamma investeringarna oftast blir eftersatta, när det inte finns någon som kontinuerligt ansvarar för fastighetens underhåll av husgemensamma installationer, tak, ytterdörrar etc. En BRF löser detta, medan ägandeformen riskerar att hus förfaller eftersom ingen har ansvar för hiss, trappbelysning osv. Boende på bottenvåningen har inget intresse av att laga hissen de inte använder osv.

Bra tankar kring hemlöshet
Hemlöshet är den sista hållplatsen i utanförskapet och ovärdigt ett välfärdssamhälle. Förortslyftet har på sidan 145 ett antal förslag som berör hemlöshet, bland annat punkt 44 som handlar om att Allmänna Arvsfonden kan få ett vidgat uppdrag att göra nytta för arbetet med hemlöshet. Det talas i texten om att ”… kunna ge anslag till stiftelser och organisationer som erbjuder bostäder till hemlösa och till människor som riskerar att hamna i hemlöshet.”

Ny balans mellan nyttor
Här finns en intressant lösning, som även pekar på en kanske ännu viktigare frågeställning: Att det är angeläget att finna former för avvägning av minst fyra olika nyttor: individnytta, företagsnytta, samhällsnytta och framtidsnytta. Det ensidiga vinstuppdraget åt aktiebolag bidrar till att snedvrida resurser och till att suboptimera resultat. Om alla företag åläggs att visa hur deras verksamhet bidrar till annat än egennytta (företagets vinst) lägger vi grunden för en hållbar utveckling, där skatteintäkter, samhällsnytta, framtidssäkrade klimatutsläppsnivåer etc blir redovisade och belönade.

Så kan vi stötta utfasningen av de ohållbara företagen
Hållbara företag måste skiljas ut från de ohållbara och de måste synliggöras. Genom att koppla ihop hemlöshetsfrågan med fastighetsbolagens verksamhet kan fler än allmännyttan bli motiverade att göra samhällsnytta. Ohållbara företag måste få känna av att de tär på samhällskroppen och inte gynnar utvecklingen. Och omvänt måste ansvarstagande synliggöras och ge fördelar.
Så väver vi ihop problem med lösningar och blir hållbara på köpet.

Länktips:
Debattartikel av Joakim Kaminsky på sid 5 av ETC den 9 juni 2021: https://www.etc.se/sites/all/files/papers/2021/06/dagensetc210609.pdf 

Bloggtext om Förortslyftet: http://christerowe.se/2021/06/nr800-forortslyftet-en-analys-fullversion/

Länk till Stacken i Bergsjön: https://www.stacken.org/

Valet står inte mellan Stalin och marknaden

Posted on by
Reply

Marknadshyror för lägenheter i nybyggda hyreshus ska tas fram enligt Januariavtalet. Utredningen ska presenteras nu i maj, gå på remiss och om alla är överens kommer en proposition att presenteras för Riksdagen nästa år så att marknadshyror kan tillämpas redan före nästa riksdagsval. Den fråga som infinner sig är vilket problem januaripartierna tror att de löser genom att skapa en större spännvidd i hyressättningen på lägenheter?

Social housing är vanligt i andra länder
Tak över huvudet till en rimlig kostnad får i princip räknas till de mänskliga rättigheterna. I många av våra europeiska grannländer har man ett system med socialt boende, där människor med svaga ekonomiska förutsättningar får kvalificera sig till ett subventionerat boende. I vårt grannland Finland var det år 2015 cirka 40 procent av de som bodde i hyreslägenhet som ingick i det s.k. ARA-systemet. Boendet leder i den typen av lösningar lätt till en klassmarkör och kan stigmatisera snarare än underlätta för den enskilde.

Vad leder högre priser till?
Det låter kanske smart att låta högre hyror bli ett incitament för fastighetsägare att satsa på att bygga fler bostäder. Men, som forskaren Per Lindberg skriver i Dagens Arena: ”Även om fastighetspriserna skulle gå upp om vi införde marknadshyror skulle byggpriserna gå upp i ungefär samma takt, vilket skulle göra att incitamenten att bygga nytt inte ökade. En stor anledningen till det är att kommunerna, som sitter på planmonopolet och ofta är de stora markägarna, kommer ta ut stora delar av de ökade fastighetsvärdena i ökade markpriser.” (Se länk nedan) 
Bostadsmarknaden består av ett antal aktörer med olika intressen att bevaka. En relativt stor del av hyresrätterna i Sverige ingår i Allmännyttan. Det är svårt att se att Allmännyttan generellt skulle gynnas av att vissa lägenheter i nyproduktion blir dyrare att bygga och att bo i. Högre priser kommer att sätta ännu högre press på boende med små marginaler.

Underlätta för unga bostadssökande
Det mest intressanta vore att hitta mekanismer och lösningar som gör det lättare för unga människor att komma in i en bostadskarriär. Det är inte fler ”Mambos” vi behöver, det har pandemin på ett tydligt sätt demonstrerat. Unga människor förväntas plugga hemma, föräldrarna jobba hemifrån och extra svårt blir det pusslet, när familjen är trångbodd. Utvecklingssamtal på toaletten eller i garderoben har blivit allt vanligare.

SVT Agenda missade den viktigaste frågan – igen
När marknadshyror diskuterades i SVT Agenda den 16 maj mellan Nooshi Dadgostar (V) och Nyamko Sabuni (L) inträffade det intressanta att båda två hänvisade till Finland som ett exempel på hur dåligt respektive bra det fungerat i Finland med marknadshyror. Och Agendas Hedenmo missade den pedagogiska poängen att låta de båda partiledarna reda ut begreppen. Det kan ju inte vara både bra och dåligt med det finska exemplet…. . Någon borde tala om för Agenda-redaktionen att den intressanta frågan med marknadshyror inte var om Jonas Sjöstedts hårda krav på regeringen stod fast. Det är inte regeringskriser Agenda ska skapa i varje program, det finns andra viktiga saker att informera TV-publiken om. Om det finska exemplet är bra eller dåligt, t.ex….

För vem är marknadshyror lösningen?
I Finland har man testat marknadshyror. Per Lindberg igen: ”I Helsingfors ligger de reglerade ARA-lägenheternas hyror runt 50 procent lägre hyror än marknadshyran, och tillgången på en subventionerad hyreslägenhet beskrivs som tämligen ansträngd. Inte ens ett så pass stort bestånd av sociala bostäder är alltså tillräckligt för att lösa bostadsbristen för låg- och normalinkomsttagare. Det marknadspris som blir resultatet av en oreglerad marknad och det ojämlika maktförhållandet som råder mellan hyresvärd och hyrestagare blir uppenbarligen mycket högt och utestänger stora grupper av låg- och normalinkomsttagare.”
Man löser således inte bostadssituationen för de trångbodda eller för personer med svag socioekonomisk ställning genom att göra delar av beståndet dyrare. Så för vem är marknadshyror lösningen?

Ett helt annat grepp för att ge de boende lägre hyror
I tidningen ETC läser jag en intressant debattartikel av Antti Kurvinen och Ola Nylander (båda från CBA på Chalmers) med rubriken ”Hållbart bostadsbyggande bra för klimatet – och ger låga hyror”. I korthet pekar forskarna på det rimliga och kloka i att ändra kalkylmetoden för bostadshus. Istället för en ekonomisk livslängd på 50 år kan byggare och finansiärer utgå från 70 års livslängd och på så sätt uppnå två effekter. Dels blir husen mer hållbart byggda med tanke på materialval och hållbarhet, dels blir månadskostnaden ett par tusen kronor lägre för hyresgästen, när återbetalningstiden på investeringen blir längre. Detta låter för mig som en win-win-lösning, där vi både får hus som håller längre och samtidigt minskar trycket på de boende ur ett mer rättvist ekonomiskt perspektiv.

Det är inte stalinism eller marknad som de boende kan välja mellan
Det finns all anledning att låta bostadspolitiken bli en viktig fråga i valrörelsen 2022. Unga människor ska inte behöva bo hemma när de är vuxna och ska heller inte tvingas ut i svart lägenhetshandel. Vi behöver ansvarstagande hyresvärdar, kooperativa hyreshus och tydliga komplement till de starka marknadskrafter som har kortsiktiga börsvärden i fokus. Jag skrev om Stacken för tre år sedan. Se länk nedan.

Länktips: https://www.dagensarena.se/essa/marknadshyror-maste-diskuteras-utifran-ratt-effekt/

https://www.dagensarena.se/essa/lindberg-finsk-hyresmarknad-ar-inte-losningen/

https://www.etc.se/debatt/hallbart-bostadsbyggande-bra-klimatet-och-ger-laga-hyror

http://christerowe.se/2018/02/nr591-intressant-med-alternativa-boendeformer/