Bostäder och samhällsnytta

Vad behöver förändras i bostadspolitiken? Mycket talar för att det oligopolliknande system vi har idag i Sverige med tre dominerande byggbolag (Skanska, PEAB, NCC) driver upp produktionskostnaderna och omfördelar ekonomiska resurser från boende, som tvingas betala övervinster till fastighetsbolag och byggbolag via sin månadshyra.

Det finns vägar framåt
Arkitekten Joakim Kaminsky visar i sin artikel i ETC den 9 juni (se länk nedan och bild här intill) hur snett vi har hamnat i Sverige. Och Svarte Petter blir naturligtvis de boende, som till syvende och sist alltid ska stå för fiolerna. Det är inte rimligt att vi har den här situationen.

Ur ETC 9 juni 2021

Klondyke för byggare?
I Sverige har kostnaderna för byggproduktion gått upp 185% sedan år 1998 enligt SCB och vi ligger idag 66 procent över snittkostnaden i EU. Det är cirka 25-30 procent dyrare att bygga i Sverige än i Tyskland. Det är inte rimligt och det talar för att det måste testas andra sätt att öka byggandet än att slentrianmässigt införa marknadshyror, som ju inte ger byggare och fastighetsbolag incitament att sänka sina kostnader och vinstmarginaler.

”Förortslyftet” och bostadspolitik
Liberalernas rapport ”Förortslyftet” som jag analyserat i en annan bloggtext (se länk nedan) har ett stort och genomarbetat avsnitt om bostadspolitik. Punkt 15 på sid 142 i Förortslyftet handlar om att involvera de boende. Man skriver: ”Engagera de som bor i utsatta områden i sin närmiljö. Människor som är engagerade och bidrar till miljön i sitt bostadsområde är nödvändiga för att få fungerande stadsdelar. Kommunerna måste bli bättre på att initiera och möjliggöra lokalt engagemang och ledarskap i utsatta områden, exempelvis vid planprocesser, upprustningar och investeringar.” Detta är viktigt, men vi måste visa på olika framkomliga vägar som kan testas.

Andra ägande- och driftsformer
Kooperativet Stacken i Bergsjön är ett sådant exempel, (se länk nedan) där de boende själva förvaltar sitt flerbostadshus i föreningsform. Engagemanget som Förortslyftet efterlyser hänger ihop med ansvarstagande och beslutsmandat. Att bara bli inbjuden för att ha synpunkt på hur någon annan tänker göra uppfattas oftast som ett spel för galleriet.

Ägarlägenheter – tveksamt
Och när liberalerna vurmar för ägandelägenheter, som i Förortslyftet-rapporten under punkt 55 på sid 184, vill de inte se baksidan av detta system, där de husgemensamma investeringarna oftast blir eftersatta, när det inte finns någon som kontinuerligt ansvarar för fastighetens underhåll av husgemensamma installationer, tak, ytterdörrar etc. En BRF löser detta, medan ägandeformen riskerar att hus förfaller eftersom ingen har ansvar för hiss, trappbelysning osv. Boende på bottenvåningen har inget intresse av att laga hissen de inte använder osv.

Bra tankar kring hemlöshet
Hemlöshet är den sista hållplatsen i utanförskapet och ovärdigt ett välfärdssamhälle. Förortslyftet har på sidan 145 ett antal förslag som berör hemlöshet, bland annat punkt 44 som handlar om att Allmänna Arvsfonden kan få ett vidgat uppdrag att göra nytta för arbetet med hemlöshet. Det talas i texten om att ”… kunna ge anslag till stiftelser och organisationer som erbjuder bostäder till hemlösa och till människor som riskerar att hamna i hemlöshet.”

Ny balans mellan nyttor
Här finns en intressant lösning, som även pekar på en kanske ännu viktigare frågeställning: Att det är angeläget att finna former för avvägning av minst fyra olika nyttor: individnytta, företagsnytta, samhällsnytta och framtidsnytta. Det ensidiga vinstuppdraget åt aktiebolag bidrar till att snedvrida resurser och till att suboptimera resultat. Om alla företag åläggs att visa hur deras verksamhet bidrar till annat än egennytta (företagets vinst) lägger vi grunden för en hållbar utveckling, där skatteintäkter, samhällsnytta, framtidssäkrade klimatutsläppsnivåer etc blir redovisade och belönade.

Så kan vi stötta utfasningen av de ohållbara företagen
Hållbara företag måste skiljas ut från de ohållbara och de måste synliggöras. Genom att koppla ihop hemlöshetsfrågan med fastighetsbolagens verksamhet kan fler än allmännyttan bli motiverade att göra samhällsnytta. Ohållbara företag måste få känna av att de tär på samhällskroppen och inte gynnar utvecklingen. Och omvänt måste ansvarstagande synliggöras och ge fördelar.
Så väver vi ihop problem med lösningar och blir hållbara på köpet.

Länktips:
Debattartikel av Joakim Kaminsky på sid 5 av ETC den 9 juni 2021: https://www.etc.se/sites/all/files/papers/2021/06/dagensetc210609.pdf 

Bloggtext om Förortslyftet: http://christerowe.se/2021/06/nr800-forortslyftet-en-analys-fullversion/

Länk till Stacken i Bergsjön: https://www.stacken.org/

Valet står inte mellan Stalin och marknaden

Marknadshyror för lägenheter i nybyggda hyreshus ska tas fram enligt Januariavtalet. Utredningen ska presenteras nu i maj, gå på remiss och om alla är överens kommer en proposition att presenteras för Riksdagen nästa år så att marknadshyror kan tillämpas redan före nästa riksdagsval. Den fråga som infinner sig är vilket problem januaripartierna tror att de löser genom att skapa en större spännvidd i hyressättningen på lägenheter?

Social housing är vanligt i andra länder
Tak över huvudet till en rimlig kostnad får i princip räknas till de mänskliga rättigheterna. I många av våra europeiska grannländer har man ett system med socialt boende, där människor med svaga ekonomiska förutsättningar får kvalificera sig till ett subventionerat boende. I vårt grannland Finland var det år 2015 cirka 40 procent av de som bodde i hyreslägenhet som ingick i det s.k. ARA-systemet. Boendet leder i den typen av lösningar lätt till en klassmarkör och kan stigmatisera snarare än underlätta för den enskilde.

Vad leder högre priser till?
Det låter kanske smart att låta högre hyror bli ett incitament för fastighetsägare att satsa på att bygga fler bostäder. Men, som forskaren Per Lindberg skriver i Dagens Arena: ”Även om fastighetspriserna skulle gå upp om vi införde marknadshyror skulle byggpriserna gå upp i ungefär samma takt, vilket skulle göra att incitamenten att bygga nytt inte ökade. En stor anledningen till det är att kommunerna, som sitter på planmonopolet och ofta är de stora markägarna, kommer ta ut stora delar av de ökade fastighetsvärdena i ökade markpriser.” (Se länk nedan) 
Bostadsmarknaden består av ett antal aktörer med olika intressen att bevaka. En relativt stor del av hyresrätterna i Sverige ingår i Allmännyttan. Det är svårt att se att Allmännyttan generellt skulle gynnas av att vissa lägenheter i nyproduktion blir dyrare att bygga och att bo i. Högre priser kommer att sätta ännu högre press på boende med små marginaler.

Underlätta för unga bostadssökande
Det mest intressanta vore att hitta mekanismer och lösningar som gör det lättare för unga människor att komma in i en bostadskarriär. Det är inte fler ”Mambos” vi behöver, det har pandemin på ett tydligt sätt demonstrerat. Unga människor förväntas plugga hemma, föräldrarna jobba hemifrån och extra svårt blir det pusslet, när familjen är trångbodd. Utvecklingssamtal på toaletten eller i garderoben har blivit allt vanligare.

SVT Agenda missade den viktigaste frågan – igen
När marknadshyror diskuterades i SVT Agenda den 16 maj mellan Nooshi Dadgostar (V) och Nyamko Sabuni (L) inträffade det intressanta att båda två hänvisade till Finland som ett exempel på hur dåligt respektive bra det fungerat i Finland med marknadshyror. Och Agendas Hedenmo missade den pedagogiska poängen att låta de båda partiledarna reda ut begreppen. Det kan ju inte vara både bra och dåligt med det finska exemplet…. . Någon borde tala om för Agenda-redaktionen att den intressanta frågan med marknadshyror inte var om Jonas Sjöstedts hårda krav på regeringen stod fast. Det är inte regeringskriser Agenda ska skapa i varje program, det finns andra viktiga saker att informera TV-publiken om. Om det finska exemplet är bra eller dåligt, t.ex….

För vem är marknadshyror lösningen?
I Finland har man testat marknadshyror. Per Lindberg igen: ”I Helsingfors ligger de reglerade ARA-lägenheternas hyror runt 50 procent lägre hyror än marknadshyran, och tillgången på en subventionerad hyreslägenhet beskrivs som tämligen ansträngd. Inte ens ett så pass stort bestånd av sociala bostäder är alltså tillräckligt för att lösa bostadsbristen för låg- och normalinkomsttagare. Det marknadspris som blir resultatet av en oreglerad marknad och det ojämlika maktförhållandet som råder mellan hyresvärd och hyrestagare blir uppenbarligen mycket högt och utestänger stora grupper av låg- och normalinkomsttagare.”
Man löser således inte bostadssituationen för de trångbodda eller för personer med svag socioekonomisk ställning genom att göra delar av beståndet dyrare. Så för vem är marknadshyror lösningen?

Ett helt annat grepp för att ge de boende lägre hyror
I tidningen ETC läser jag en intressant debattartikel av Antti Kurvinen och Ola Nylander (båda från CBA på Chalmers) med rubriken ”Hållbart bostadsbyggande bra för klimatet – och ger låga hyror”. I korthet pekar forskarna på det rimliga och kloka i att ändra kalkylmetoden för bostadshus. Istället för en ekonomisk livslängd på 50 år kan byggare och finansiärer utgå från 70 års livslängd och på så sätt uppnå två effekter. Dels blir husen mer hållbart byggda med tanke på materialval och hållbarhet, dels blir månadskostnaden ett par tusen kronor lägre för hyresgästen, när återbetalningstiden på investeringen blir längre. Detta låter för mig som en win-win-lösning, där vi både får hus som håller längre och samtidigt minskar trycket på de boende ur ett mer rättvist ekonomiskt perspektiv.

Det är inte stalinism eller marknad som de boende kan välja mellan
Det finns all anledning att låta bostadspolitiken bli en viktig fråga i valrörelsen 2022. Unga människor ska inte behöva bo hemma när de är vuxna och ska heller inte tvingas ut i svart lägenhetshandel. Vi behöver ansvarstagande hyresvärdar, kooperativa hyreshus och tydliga komplement till de starka marknadskrafter som har kortsiktiga börsvärden i fokus. Jag skrev om Stacken för tre år sedan. Se länk nedan.

Länktips: https://www.dagensarena.se/essa/marknadshyror-maste-diskuteras-utifran-ratt-effekt/

https://www.dagensarena.se/essa/lindberg-finsk-hyresmarknad-ar-inte-losningen/

https://www.etc.se/debatt/hallbart-bostadsbyggande-bra-klimatet-och-ger-laga-hyror

http://christerowe.se/2018/02/nr591-intressant-med-alternativa-boendeformer/